Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Zinshauses in Wien. Sie wohnen dort nicht selbst. Es beginnt an einem Samstagnachmittag, sagen wir Ende Jänner, zu schneien. Am Abend wird es stärker und in der Nacht auf Sonntag fallen 30 cm Neuschnee. Sie sind entspannt, weil Sie ja wissen, dass die beauftragten Schneeräumungsunternehmen rechtzeitig um 6 Uhr früh die Gehsteige und öffentlichen Flächen bei Ihrem Zinshaus räumen.

Da bekommen Sie am Sonntag um 11 Uhr einen Anruf Ihres Schneeräumungsdienstes, dass aufgrund technischer Probleme bei mehreren Schneeräumgeräten der Gehsteig Ihres Zinshauses noch nicht geräumt ist. Sie tun nichts. Am späteren Nachmittag stürzt ein Passant auf ihrem Gehsteig schwer und wird in die Intensivstation eingeliefert.

Sie bekommen eine Anzeige wegen Unterlassung der Räum- und Streupflicht und haften für den Schaden, obwohl Sie diese Leistung ordnungsgemäß an ein Schneeräumungsunternehmen vergeben haben und dieses entsprechend versichert ist. Sie haben bewusst Ihre Räum- und Streupflicht unterlassen, weil Sie in dem geschilderten Fall selbst notdürftig räumen und Warnungsschilder aufstellen hätten müssen. Gott sei Dank wird Ihnen das nicht widerfahren, weil Sie sich dieser Pflichten bewusst sind.

Der erste Gebäudebetreiber ist immer der Eigentümer
Diese beschriebene Unterlassung ist Teil des Handelns (oder in diesem Fall des Nicht-Handelns) im Rahmen der Betreiberverantwortung. Der Begriff Betreiberverantwortung steht für die sorgfältige Wahrnehmung der Einhaltung aller relevanten gesetzlichen Vorschriften und vertraglich vereinbarten Verpflichtungen gegenüber den Beteiligten im Umfeld der Aufgaben der Betriebsführung und Verwaltung von Immobilien.

Der Gesetzgeber stellt grundsätzlich keine direkten Benennungen des positiven Tuns bzw. Aufzählungen von Pflichtmaßnahmen bereit und gibt im wesentlichen Verbote, Normen und Richtlinien vor: Daher liegt es im Ermessen jedes Betreibers, geeignete Maßnahmen zur Erfüllung dieser Sorgfaltspflichten zu ergreifen. Die Verantwortung und damit verbundene Haftung trifft zuerst einmal den Eigentümer eines Gebäudes, einer Liegenschaft oder Anlage.

Der Eigentümer kann prinzipiell die Verantwortung oder Teile davon an einen Betreiber übertragen. Zum Beispiel kann die Verantwortung des ordnungsgemäßen Betriebs einer Lüftungsanlage vom Gebäudeeigentümer an die Hausverwaltung und von dieser an das für die technische Betriebsführung beauftragte Unternehmen delegiert werden. Grundsätzlich gilt, dass der Auftraggeber nur die Ausführungsverantwortung an einen Auftragnehmer übertragen kann, die Auswahlverantwortung, d.h. die Überprüfung der Qualifikation des Auftragnehmers sowie die Anweisungs- und Kontrollverantwortung verbleiben dem Auftraggeber.

Eine unzureichende Übertragung geht in der Regel zu Lasten des Eigentümers. Aufgrund der wachsenden Zahl gesetzlicher Vorschriften und der Zunahme der Bedeutung von Haftungsrisiken stellt Verantwortung für die umfangreichen Betreiberpflichten ein Kernthema des Betreibens und Nutzens einer Immobilie dar. Eine umfassende Darstellung der Betreiberverantwortung bietet die GEFMA FMA Richtlinie 190.

Mehr Technik bedeutet höheres Haftungsrisiko
Die äußere Hülle moderner Bürogebäude und auch Wohngebäude weist heutzutage einen hohen Glasanteil auf, der sich aus dem Entwurf ergeben hat. Größe und Anordnung der transparenten Gebäudehülle bestimmen aber wesentlich die thermische Qualität des Gebäudes und beeinflussen damit stark, vom Stand der Sonne abhängig, die Behaglichkeit in den Innenräumen.

Eine aufwändige Haustechnik ist zur Lösung der Energieeffizienz- und Behaglichkeitsanforderungen erforderlich. Neben den höheren Folgekosten bedeutet die aufwändige Technik auch ein größer werdendes Risiko in der Betreiberverantwortung. Für den Betrieb und die Instandhaltung der multifunktionalen Haustechnik werden im Rahmen der behördlichen Anlagengenehmigungen diverse Auflagen und Vorschriften, Gesetze und Normen vorgegeben. Für deren Einhaltung ist ein entsprechendes Fachwissen unumgänglich.