Stark vereinfacht kann man sich dem Thema von zwei Seiten nähern. Einerseits könnte man sagen, dass die Auftragsbücher aller Stakeholder der Immobilienwirtschaft auf Jahre hinaus voll sind und dies ein deutliches Zeichen einer robusten Branche ist, die professionell aufgebaut und mit hohen Erfahrungswerten besetzt ist. Mit dem Resümee: Man sollte wenig ändern, damit die funktionierenden Kräfte dieser Branche nicht gestört werden. Nennen wir diese Haltung die „Bewahrende“.

Andererseits könnte man sagen, dass es

a) bei den Nutzern vieler Immobilien

b) bei vielen Aktionären von Bau- und Immobilienfirmen und

c) bei vielen Auftraggebern einen hohen Grad an Unzufriedenheit gibt, weil viele Prozesse sehr komplex umgesetzt werden, weil die Transparenz optimierungsfähig ist, weil sich der Aktienkurs seit Jahren unbefriedigend bewegt und weil moderne IT-Tools eher vereinzelt eingesetzt werden. Nennen wir diese Haltung die „Challenge“.

Die „Challenge“ ist direkt verbunden mit der Digitalisierung. Die Bandbreite der zu digitalisierenden Prozesse und Dienstleistungen ist enorm breit. Drohnen, Virtual Reality, BIM, 3-D-Druck, Artificial Intelligence, Simultaneous Engineering, Big Data, IT Security …  Alle Methodiken und Tools, die mit diesen Begriffen zusammenhängen, dienen dem Zweck, die Immobilienindustrie effizienter, transparenter, moderner und attraktiver zu machen.

Veränderte Rahmenbedingungen

Zwei „Game Changer“ sind für die nächsten Jahre unbestritten:

  1. ein Gebäude wird über den gesamten Lebenszyklus betrachtet
  2. die Zusammenarbeit (Kommunikation, Datenaustausch, Vertragsstandards …) aller Stakeholder wechselt vom Sektorergebnis zum Nutzenergebnis des Gesamtprojektes.

Die Game Changer gelten gleichermaßen in den drei Teilbereichen der Immobilienwirtschaft:

Planen, Bauen und Betreiben, wobei vor allem der Zeitraum des Betreibens einer Immobilie (35–60 Jahre und mehr) zunehmend in den Blickpunkt gerät. Es ist nämlich eine Binsenweisheit, dass ein Projekt nicht durch einen professionellen Betreiber formvollendet optimiert wird, sondern durch eine nutzerinkludierende Planung. Nach einer kürzlich präsentierten Studie der SBB sind die jährlichen Potenziale der Bauwirtschaft bezogen auf die Schweiz enorm:

Effizienzsteigerung:             3,25 Mrd. CHF

Fehlerreduktion:                  1,60  Mrd. CHF

CO2 Einsparung:                 15 Prozent/Jahr                                  

BIM

Dieser Ansatz führt direkt zur Methodik BIM (building information modelling). Dahinter verbirgt sich ein gleichermaßen einfacher wie epochaler Ansatz. Die schwer lesbaren Pläne eines Objektes werden durch sogenannte Modelle ersetzt, die es dem Entscheider ermöglichen, durch entsprechende Software, das Gebäude in allen drei Dimensionen zu betrachten. Das gilt auch für die Einbauten, von der Wasserleitung bis zum Möbel. Gleichzeitig werden in der Datenbank alle technischen Daten der verbauten Teile angeführt und abgespeichert, was den eigentlichen Quantensprung darstellt.

Beim World Economic Forum in Davos wurde die Methode BIM zu einer der wichtigsten Methodik für die Zukunft der Immobilienwirtschaft, die nahezu 40 Prozent der natürlichen Rohstoffe verbraucht, dargestellt. (s. Grafik)

Ein entscheidender Faktor, um die Leistungsmöglichkeiten von BIM zu nutzen, ist der Datenaustausch aller beteiligten Planer, Ausführer und Betreiber (Nutzer). Spezialisten für BIM sind gesuchte Fachkräfte, die in den DACH-Ländern kaum Ausbildungsmöglichkeiten an den jeweiligen Fachhochschulen oder Universitäten haben.

Die Nordlichter (Schweden, Dänemark, Norwegen) sind hier seit rund 15 Jahren aktiv und setzen die Methodik erfolgreich in allen Gebäudeklassen (Krankenhäuser, Einkaufszentren, Wohnhaus, Bürohaus) um.

Ausbilder ziehen nach

Vorausschauende Firmen, Architekten, Consulter, TGA-Planer und Auftraggeber haben in Österreich vor einigen Jahren auf eigene Faust eine Aufholjagd zu den skandinavischen Ländern gestartet und es sind einige bemerkenswerte Leistungen entstanden, die man heute europaweit kennt. Besonders zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang der öffentliche Auftraggeber ÖBB, der in professioneller Zusammenarbeit mit buildingSMART International die Standardisierung des Infrastrukturbereichs aufgearbeitet hat.

Digitalisierung ist keine Aufgabe der IT Abteilungen, sondern der Geschäftsführung. Sie trifft nämlich den Lebensnerv eines zukunftsfähigen Unternehmens.

Diese Standards wurden mit der Schweizer Bahn, Deutschen Bahn und mit Singapur Rail abgeglichen. Sie stellen die Basis für die Digitalisierung der Bahninfrastrukturbauvorhaben über den gesamten Lebenszyklus dar, und zwar für alle Länder, die an dieser Entwicklung teilgenommen haben. Inzwischen haben Frankreich und China diese Standards auch aufgegriffen.

Komplexe Datenverarbeitung

BIM ist die Sprache der Techniker des 21. Jahrhunderts. Das wird in der DACH-Region noch nicht ausreichend gelebt. Dies erscheint besonders bemerkenswert, denn die Daten eines BIM-Modelles werden in anderen Ländern für die Simulation des Energieverbrauches von Quartieren, des zusätzlichen Verkehrsaufkommens von Garagen, für die Logistik der LKW-Fahrten bei Neubauten, für die Steuerung von Reinigungsrobotern etc. eingesetzt.

Das sind Folgeanwendungen der Standardanwendungen (Mengen-,  Kosten- und Zeitberechnung) von BIM-Modellen.

Bandbreite an Anwendungsfeldern

In England hat sich vor einigen Jahren die Regierung unter David Cameron auf die Fahnen geschrieben, dass sie bis 2022 der Europameister in der Anwendung der BIM-Methodik werden wollen. Sie sind am besten Weg, dieses Ziel zu erreichen. Geholfen hat dabei, dass sie BIM bei öffentlichen Aufträgen als zentrale Sprache verpflichtend eingeführt haben.

Das hat den Dienstleistern eine Planungssicherheit gebracht, damit sie ihre Investitionen mittelfristig wieder einspielen können. Es hat aber auch der Immobilienwirtschaft einen unglaublichen Modernisierungsschub gegeben, dem viele junge Menschen durch Höherqualifizierung gefolgt sind und deshalb heute weltweit als rare Fachkräfte erfolgreich sind.

Die Länder Nordeuropas haben die Fachkräfte im Land gehalten und gezeigt, dass BIM auch bei den Betriebskosten eine Wirkung hat, die die Auftraggeber darin bestätigt, diese Methodik permanent zu nutzen und weiter zu verfeinern. Es gibt dort inzwischen keinen Dachdecker mehr, der mit der Leiter auf das Dach steigt und die kaputten Ziegel nach einem Unwetter begutachtet.

Sie nutzen Drohnen und legen dem KV die Bilder bei. Solche Beispiele gibt es im Due Diligence Bereich, in der Vermessungsbranche, im Forstwirtschaftsbereich etc.

Prädiktive Maintenance

Die am Anfang angeführte „bewahrende“ Haltung bringt immer wieder vor, dass ein Haus etwas Einzigartiges ist und man deshalb jedes Neubauprojekt individuell bearbeiten muss und eine Standardisierung nicht möglich ist. Ohne näher auf die Falschheit dieser Argumentation  einzugehen, führe ich den Container- bzw. Schiffbau als Beispiel einer individuellen Konstruktion, einer einzigartigen Fertigung und eines uniquen Betreibens an.

Diese Branche fertigt seit Jahrzehnten zuerst den digitalen Zwilling als Datenmodell und wenn der Auftraggeber alle Details abgenommen hat, beginnt der reale Bau. Und während des Betriebes ist die prädiktive Maintenance eine Selbstverständlichkeit, die für Immobilien in der DACH-Region vielfach noch nicht einmal angedacht ist.