Ing. Kurt-Helmut Mraz, MSc
Vorstandsvorsitzender Facility Management Austria

„Die Gewinnmargen in unserer Branche sind in den letzten Jahren sehr gering geworden“, sagt Kurt-Helmut Mraz, Vorstandsvorsitzender von Facility Management Austria (FMA). Diese Situation betrifft den gesamten Sektor. Im Bereich der Reinigung, auf den die Dienstleistung oft minimiert wird, ist dies am schnellsten für den Kunden sichtbar.

Gründe für niedrige Gewinne

Die Finanzkrise hat auch vor dem Facility Management nicht Halt gemacht. Auch wenn Immobilien als stabile Investitionsmöglichkeiten in schwierigen Zeiten gelten, macht es sich bemerkbar, dass Eigentümer bei der Instandhaltung versuchen, Geld zu sparen. Gleichzeitig sind die Betriebskosten gestiegen. Auf der anderen Seite sind die Dienstleister mit immer höheren Personalkosten konfrontiert.

Es besteht also eine Konkurrenzsituation, bei der die Unternehmen nicht nur um Kunden, sondern auch um qualifiziertes und bezahlbares Personal wetteifern. Ausländische Firmen spielen dabei laut Mraz keine große Rolle in Österreich: „Es ist schon ein paar Jahre her, dass einige deutsche Unternehmen versucht haben, auf den österreichischen Markt zu drängen.

Die meisten haben sich aber am kleinteiligen heimischen Absatzgebiet die Zähne ausgebissen, weil es anders funktioniert als das deutsche.“ Jene, die geblieben sind, haben sich gut ins Angebot eingefügt, sind am Markt etabliert und steigern den Preisdruck nicht mehr als hiesige Dienstleister.

Gefahren des Niedrigpreises

Konkurrenz belebt das Geschäft. Doch wenn es nur mehr um den Preis geht, bleibt die Qualität auf der Strecke. Wenn Eigentümer dazu übergehen, einfach das billigste Angebot zu wählen, wirkt sich das meist negativ auf das Objekt aus. „Das dahingehende Verhalten hängt auch von der Auslastung des Gebäudes ab“, sagt Mraz.

Ist diese nur gering, sinkt im schlechtesten Fall auch die Bereitschaft, mehr Geld für die Instandhaltung auszugeben. Dies gilt vorrangig für kommerziell genutzte Office-Immobilien. Ohne qualitativ hochwertige und systematische Gebäudedienstleistungen ist es allerdings schwierig, den Wert der Immobilie zu halten und noch viel schwieriger, selbigen zu steigern. Die Dienstleistungen tragen unter anderem mit dazu bei, die Rentabilität einer Immobilie zu halten oder im besten Fall diese zu steigern. Einer der Schlüssel hierzu sind die Betriebskosten.

Gutes Facility Management ist in der Lage, diese langfristig zu senken und somit einen wichtigen Beitrag zur Vermietbarkeit von Gebäuden zu leisten. Im schlimmsten Fall vermindert sich der Wert des Gebäudes, wenn am falschen Ende, nämlich beim Facility Management, gespart wird.

Qualität mit System

Eine systematische Verfolgung der Dienstleistungsqualität garantiert zwar keine Wertsteigerung, aber sie stellt gesetzliche Konsensfähigkeit und Bau- und Anlagenverfügbarkeit sicher. Außerdem minimiert sie das Risiko für Auftraggeber und Auftragnehmer. Dabei sind aber nicht nur die Facility Management Unternehmen gefordert sondern auch die Eigentümer. „Qualität beginnt schon bei der Erstellung der Ausschreibung“, ist Vorsitzender Mraz überzeugt.

Wenn der Auftraggeber selbst nicht weiß, welche Leistungen er in welcher Qualität in Anspruch nehmen will, kann er auch nicht erwarten, dass der Dienstleister qualitativ gute Arbeit erbringt. Gerade in der Technikbranche muten sich Kunden zu, Ausschreibungen selbst zu verfassen, mit denen das Gegenüber oft recht wenig anfangen kann, weil es teilweise an grundlegenden Daten fehlt.

Das Ziel einer solchen Dokumentation der Gebäudedienstleistungen muss sein, dass beide Seiten den Überblick bewahren. „Eine Zusammenarbeit auf Augenhöhe ist auch bei diesem Thema wichtig“, sagt Mraz. Dabei muss der Auftragnehmer immer die Möglichkeit haben zu überprüfen, ob die von ihm geforderten Leistungen auch qualitätsvoll und vollständig erbracht werden.

Umkehrung der Preisspirale

Kurt-Helmut Mraz von Facility Management Austria glaubt fest daran, dass sich die Preissituation am Markt wieder zum Besseren wenden kann: „Wir müssen uns gemeinsam dem Thema mit voller Aufmerksamkeit widmen, damit können wir die Preisspirale umkehren und in die Gegenrichtung drehen.“ Eine Taskforce der FMA soll auch dafür sorgen, dass das Thema einer breiteren Öffentlichkeit bekannt gemacht wird.

Denn nur wenn der Wertbestand der Immobilien gesichert ist, sind am Ende Eigentümer, Nutzer und im besten Fall auch die Dienstleister zufrieden. Wenn die Kunden also wissen, welche Dienste sie benötigen und deren ordnungsgemäße Durchführung von ihnen auch überprüft werden kann, sind sie auch gewillt, angemessene Preise für die Facility Management Tätigkeiten zu zahlen.