Im Bereich der Immobilienwirtschaft gewinnt der Begriff des nachhaltigen Gebäudes eine immer zentralere Bedeutung. Parallel dazu kursieren Begriffe wie „Green Building“ oder „Blue Building“. Was hat es mit diesen Begriffen auf sich?

Das kommt ein wenig auf den jeweiligen Kontext an. Die genannten Begriffe und ihre wörtlichen Übersetzungen ins Deutsche werden zum Teil synonym verwendet, hier existiert nur eine begrenzte Begriffsschärfe. In jedem Fall geht es um Gesichtspunkte der Nachhaltigkeit. Ich würde es so formulieren: „Green Building“ rückt den rein ökologischen Aspekt stark in den Vordergrund. Gerade hinsichtlich der Nachhaltigkeit gibt es aber eben nicht nur die ökologische, sondern auch die ökonomische und die soziale Säule. Daher verwenden wir im Rahmen der ÖGNI lieber den Begriff Blue Building beziehungsweise auf Deutsch nachhaltiges Gebäude. Das bedeutet keinen Widerspruch, sondern ist die Frage nach dem jeweiligen Schwerpunkt. Green Building unterstreicht meiner Meinung nach zu wenig die Breite der Nachhaltigkeit und die Breite dessen, was entsprechende Zertifizierungsverfahren zum Ausdruck bringen.

Gehen wir zum Begriff Blue Building. Sie haben drei Säulen genannt – was bedeuten diese jeweils im Detail?

Wenn man die Sache von der Zertifizierung her aufrollt, gehen wir davon aus, dass ein nachhaltiges Gebäude nach einem Bewertungssystem geprüft wurde und hier ein gutes oder zumindest zufriedenstellendes Ergebnis erreicht hat. Dabei ist klar, dass die Definition in diesem Fall stark mit diesem System verknüpft ist. Da existieren verschiedene Systeme, von denen jedes etwas andere Schwerpunkte hat. Im System der ÖGNI sprechen wir von Qualitäten eines Gebäudes.

Was kann man sich darunter genau vorstellen?

Wir berücksichtigen hier die ökologische Qualität ebenso wie die ökonomische, die sozio-kulturelle und die technisch-funktionale. Dazu kommen noch Prozessqualität und Standortqualität. Zu jeder dieser Qualitäten existiert eine Reihe von Unterpunkten. Alle gemeinsam haben Messkriterien, die klar definiert und transparent gewichtet sind und damit auch eine der Stärken des Systems darstellen.

Wie wird die Bewertung jeweils vorgenommen?

Es wird innerhalb der Qualitäten gemessen, wobei der gesetzliche Mindeststandard jeweils den Wert null darstellt – man könnte sagen, das betrachten wir als Mindestkriterium. Die jeweiligen Punkte, gewichtet und in Relation gesetzt, ergeben das Gesamtergebnis. Dabei gehen wir, wie gesagt, von der gesetzlichen Anforderung als Mindestbasis aus. Ab 50 Prozent der maximalen Punktanzahl gibt es dann verschiedene Zertifizierungsstufen. Im Endeffekt führt das eben dazu, dass sich ein Blue Building nicht nur über die Ökologie auszeichnen kann. Wenn also ein Gebäude einen geringen Energieverbrauch hat, aber schlechte Beleuchtungsverhältnisse herrschen oder der Bauprozess mangelhaft organisiert war, dann ist keine echte Nachhaltigkeit gegeben, weil etwa Adaptierungen notwendig werden können.

Sind nachträgliche Adaptierungen im Sinne der Nachhaltigkeit sinnvoll?

Im Laufe der Jahre hat sich gezeigt, dass spätere Korrekturen sehr schwierig sind. Das bedeutet, dass bereits bei der Konzeption eines Gebäudes mitbedacht werden muss, wo man am Ende hin will. Gerade auch bei den Details. In den Anfangsjahren der ÖGNI haben wir oft die Sorge vor Mehrkosten wahrgenommen. Wir hatten mit Gebäuden zu tun, bei denen die Prozesse bereits im Gange waren und oft bereits gebaut wurde. Dann steigen natürlich auch die Kosten, weil man umplanen muss, andere Stoffe nötig werden und andere Dinge. Wenn man die Nachhaltigkeit allerdings als Gesamtkonzept sieht und den Bauprozess entsprechend einrichtet, dann sind die Mehrkosten letztlich marginal.

Welche Punkte würden sie als besonders wichtig betrachten?

Ein springender Punkt ist sicher die Energiebilanz. Wo kommt die Wärme her, wo geht sie hin, wie können wir Energieverluste vermeiden? Das ist allerdings im Grunde bereits state oft the art und wird weitgehend angewendet. Sehr wichtig ist die Betrachtung des Lebenszyklus eines Gebäudes. Idealerweise stellt man sich dabei auch die Frage, wie man die Lebensdauer bereits im Vorfeld verlängern kann, also auch, wie man beispielsweise spätere Adaptionen ermöglicht oder erleichtert. Flexibilität im Gebäude ist da besonders wichtig, weil die Errichtungsinvestitionen für einen längeren Zeitraum nutzbar bleiben und nicht in 20 Jahren ein Neubau nötig wird, wenn sich die Anforderungen ändern.

Sehen Sie unter diesem Gesichtspunkt eine Art Konkurrenz der Modelle Green versus Blue?

Es kommt natürlich darauf an, mit wem man spricht. Je ökologischer jemand denkt, desto wichtiger wird er oder sie den rein ökologischen Aspekt finden. Aber, ganz banal formuliert: Ein Gebäude hat immer dann den geringsten Energieverbrauch, wenn es nicht in Betrieb ist, also leer steht. Die Reduktion auf die ökologische Qualität alleine greift folglich zu kurz. Insofern braucht es also ein gewisses Gegengewicht. Aus der politischen Perspektive würde ich aber sagen, dass im Grunde alle Zertifizierungssysteme in die richtige Richtung gehen – wichtig ist, dass es Weiterentwicklungen in Richtung Nachhaltigkeit gibt.

Unbestritten bleibt, dass eine Berücksichtigung der entsprechenden Faktoren für einen Bauherrn, der etwa ein neues Bürogebäude errichten lassen will, zunächst einmal Mehraufwand und erhöhte Kosten bedeuten. Was spricht aus Ihrer Sicht besonders dafür, sich dennoch oder umso mehr auf die Thematik einzulassen?

Wer ein nachhaltiges Gebäude baut, wird es vernünftigerweise auch zertifizieren lassen. Der Vorteil der Zertifizierung ist ja, dass Gebäudequalitäten sichtbar gemacht und von unabhängiger Stelle bestätigt werden. Wenn Sie sich in die Sicht eines Investors versetzen, werden Sie von ebendiesen Zertifikaten profitieren, weil sie Transparenz schaffen und Ihnen brauchbare Hintergrundinformationen über das Gebäude geben. Wir sehen seit Jahren ein stetig steigendes Investoreninteresse an diesen Fragen – auch, weil ein entsprechendes Zertifikat die Prognose über die Wertentwicklung einer Immobilie erleichtert.

Gibt es neben diesen Faktoren noch weitere, die für ein Blue Building sprechen?

Natürlich. Zu erwähnen ist auch, dass höhere Mieten verlangt werden können. Der Mieter wiederum hat niedrigere Betriebs- und Energiekosten. Für viele Auftraggeber ist es außerdem ein Imagefaktor, nachhaltig zu bauen. Gerade in Mitteleuropa gibt es für diese Themen eine hohe Awareness auf Kundenseite.

Zu guter Letzt sollte auch die interne, soziale Komponente bedacht werden. In einem Blue Building ist die Arbeitsatmosphäre meist wesentlich besser. Das erhöht neben der Produktivität die Attraktivität für den Arbeitgeber – hochqualifizierte Arbeitskräfte legen schon lange Wert auf eine angenehme Umgebung. Diesen Effekt sollte man, obwohl nicht direkt bezifferbar, niemals unterschätzen