• Ing. Mag. Friedrich Sustr
  • Ing. Mag. Alfred Waschl
  • Ing. Peter Kovacs
  • Asc. Prof. (FH) Dipl.-Ing. Christian Huber
Ing. Mag. Friedrich Sustr, Vorstandsmitglied und Leiter der Interessengemeinschaft (IG) der Internen Facility Manager, Facility Management Austria (FMA)

Verantwortungsbereich im FM

Betreiberverantwortung im FM gilt als die Verantwortung über die sorgfältige Steuerung und Durchführung aller Maßnahmen, die für die Sicherstellung der Rechtskonformität für den Betrieb von Gebäuden und Anlagen erforderlich ist.

Verantwortung bezeichnet das Einstehen einer (natürlichen oder juristischen) Person für die Folgen von Handlungen und Entscheidungen. Das Handeln und Entscheiden erfolgt durch Aktivitäten, aber auch durch Inaktivität, sogenannte Unterlassung kann Verantwortung entstehen.

Diese Verantwortung bezieht sich sohin auf die Konsequenz eines erfolgreichen wie auch erfolglosen Handelns. Die Beurteilung von Gefahren und die Setzung von Maßnahmen zu deren Abwehr obliegt immer (situationsbezogen) dem Betreiber.

Wer ist nun ein Betreiber und was ist der Gegenstand seines Betreibens?

Je nach Aufgabenbereich (oder juristisch „Verfügungsbereich“) ist ein Betreiber im Facility Management eine natürliche oder juristische Person, die

  • eine Liegenschaft als Ganzes oder Teile davon im Eigentum hat oder Inhaber ist
  • Inhaber gewerblicher Anlagen ist und/oder in Bescheiden als Betreiber bezeichnet wird
  • in einer oder mehreren Anlagen gefährdende Stoffe lagert oder leitet
  • eine Liegenschaft ganz oder Teile davon nutzt und/oder anderen zur Nutzung überlässt
  • als Arbeitgeber fungiert und eine Liegenschaft als Betriebsstätte nutzt und/oder anderen ganz oder Teile davon zur gewerblichen Nutzung überlässt
  • Leiharbeiter, Subunternehmer beauftragt und/oder Arbeitsplätze, Arbeitsmittel (einschließlich betriebsgenehmigter und Überprüfungsvorschriften unterliegender Anlagen) bereitstellt.

In den letzten Jahren ist das Thema der Betreiberverantwortung in den Fokus des Facility Managements gerückt. Gründe dafür sind die wachsende Komplexität der Liegenschaften mit ihren Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen und die wachsende Zahl von allgemeinen gesetzlichen und objektbezogenen Vorschriften und Auflagen, die das Risiko eines nicht rechtskonformen Betriebs mit möglichen Rechtsfolgen erhöhen.

Rechtswidriges Handeln bzw. Unterlassen kann zum Teil empfindliche Strafen zur Folge haben, bei einem zusätzlichen Verschulden ist der Betreiber darüber hinaus schadenersatzpflichtig. Bei einer Gefährdungshaftung kann der Betreiber ohne rechtswidriges Handeln zum Schadenersatz verpflichtet sein.

In Zeiten der Allgegenwart der sozialen Medien kann dabei noch der Imageverlust den Betreiber härter treffen als der finanzielle Verlust.

Ing. Mag. Alfred Waschl, Vice-President, IFMA Austria, Board Member IFMA Europe Gesellschafter der caFM engineering GmbH

Digitalisierung im Facility Management

Digitalisierung, Industrie 4.0, Internet of Things, Künstliche Intelligenz, …
Schlagworte, die jeden von uns täglich begleiten und neue Geschäftsmodelle für viele von uns bedeuten.

Politische Zuwendung zu dem Thema ist in den DACH Ländern Deutschland, Schweiz, Österreich nun ausgeprägt vorhanden, wenn auch die Umsetzung weiterhin deutlich nachhinkt gegenüber anderen, wie z.B. Skandinavien, Niederlande, UK, US. Das betrifft öffentliche Regelwerke ebenso wie Wissenschaft und Praxis. Hier besteht Handlungsbedarf.

Volkswirtschaften mit einem höherem Anteil digitaler Geschäftsmodelle und Infrastruktur erzielen einen Einkommensvorteil. Für die digitale Transformation haben die Unternehmen bislang großteils weder ein einheitliches Verständnis entwickelt, noch lassen sie in der Breite und Tiefe entsprechende Investitionen erkennen.

Nach einer aktuellen Studie von Roland Berger stimmen 93% der Akteure in der Bauindustrie zu, dass die Digitalisierung die Gesamtheit der Prozesse beeinflussen wird, jedoch nutzen nur weniger als 6% der Bauunternehmen digitale Planungsinstrumente vollständig. Politisch fehlt es in den DACH Ländern zudem an Konzepten für eine stimmige digitale Ordnungspolitik. Besonders in Österreich.

Die aktuellen Rahmenbedingungen für Ersparnisse oder deren Veranlagung treiben immer mehr Menschen in Sachwerte wie Wohnungen bzw. Häuser. Deshalb wird der Umsatz der in Planung, Bau und Betrieb von Gebäuden tätigen Firmen in 2017 aller Voraussicht nach stärker wachsen als das BIP.

Das ist eine gute Nachricht für die Beschäftigten der Branche. Sie haben aber mit gravierenden Änderungen ihrer Arbeitsabläufe zu rechnen. Und die hängen weitgehend mit der Digitalisierung dieses Wirtschaftsbereiches (Facility Management hat ca. 10 Milliarden Wertschöpfung im Jahr) zusammen.

Der moderne Facility Manager wird die Digitalisierung intensiv nutzen. Er wird

  • effizienter in seinem Arbeitsprozess
  • transparenter in der Leistungserbringung
  • kompetenter in seiner Darstellung
  • schneller in der Reaktionszeit.

Eine ähnliche Entwicklung haben Flugzeugpiloten durchgemacht. Das Beispiel der Piloten ist durchaus angebracht, denn die Digitalisierung von Gebäuden ist technisch durchaus mit anderen Branchen zu vergleichen.

Im Januar 2014 übernahm Google für 3,2 Milliarden Dollar das Unternehmen „Nest Labs“,  einen amerikanischen Hersteller für Raumthermostate und Rauchmelder. Google sah die Zeit gekommen, in den Geschäftsbereich mit vernetzten, intelligenten Baukomponenten, in das Smart Home vorzustoßen. Google ist primär an Daten interessiert und baut nach dieser Orientierung seine Geschäftsmodelle auf.

Der Smart Home Bereich ist eher der Privathausbesitzer, der mit seinem Handy die Außenbeleuchtung einschalten will oder den Sonnenschutz bedienen will. Im gewerblichen Bereich hat die Immobilie 4.0 ein technisches Niveau, das weit über Smart Home hinausgeht.

Dort sollte der Facility Manager an Daten interessiert sein, denn die intelligenten Komponenten eines Gebäudes und die zahlreichen Nutzer produzieren fortlaufend Daten. Diese Daten (die Diskussion über das Eigentum der Daten wird hier ausgespart) müssen intelligent für Energieoptimierung, Behördenkonsens, Werterhalt, Betriebskostenoptimierung, Transparenz/Compliance, Reporting etc. verknüpft werden. Mit anderen Worten: für den modernen Facility Manager wächst mit der Digitalisierung ein sehr anspruchsvolles Berufsbild, das für junge ambitionierte Menschen sehr fordernd sein wird.

In den Niederlanden ist man bei der Nutzung der Immobilie 4.0 schon einen Schritt weiter. In Amsterdam hat der Projektentwickler OVG mit „The Edge“ das aus Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit und Effizienz fortschrittlichste Bürogebäude der vergangenen Jahre gebaut. In dem Hochhaus sorgen 28.000 Sensoren für die Steuerung der Gebäudefunktionen, die die Mitarbeiter der Mieter selbst vornehmen können.

Über eine App buchen sie ihren individuellen Arbeitsplatz und Besprechungsräume. Ihr Mobiltelefon erledigt die Funktion der Zugangskontrolle zum Gebäude. Für die Verbesserung der Energieeffizienz ist die Darstellung und Erfassung von Bewegungsmustern ein wesentlicher Schlüssel.

Jeder Mensch gibt Körperwärme ab, die dank moderner Sensortechnik erfasst wird. Entsprechend dieser Werte kann der Facility Manager die Temperatur oder Luftfeuchtigkeit oder Belüftung regeln.

Mit smarter Bautechnik kann der Betreiber nicht nur die immer strenger werdenden Anforderungen der Energieeffizienz von Gebäuden erfüllen, sondern zur Freude der Mieter zugleich die Betriebskosten senken. Wie bei allen technischen Entwicklungen ist auch „The Edge“ nicht perfekt, aber es zeigt den Weg der Digitalisierung von Gebäuden und deren Betrieb auf.

Voraussetzung für eine moderne datenbasierende Bewirtschaftung eines Gebäudes ist die datenbankbasierende Planung und Errichtung eines Gebäudes. Dafür wurde vor rund 30 Jahren die BIM (Building Information Modelling) Methodik entwickelt. In Holland, Dänemark und Schweden ist der Einsatz dieser Arbeitsweise weit fortgeschritten.

Die DACH Länder hinken hier ca. 10 Jahre hinterher. In Österreich hat sich mit der Plattform 4.0 eine Interessensgemeinschaft gebildet, die Praxis und Theorie, speziell mit Unterstützung der TU Wien, zum Thema Planen.Bauen.Betreiben 4.0 zusammen bringt.

Die durchgängige Digitalisierung unserer Wertschöpfungsketten ist der Schlüssel, ebenso wie in der Fertigungsindustrie. Hier liegen die großen Potenziale für Kostensenkung und Nutzensteigerung. Hier liegen Exportchancen für unsere Zukunft. Hier liegen aber auch die großen Hürden, weil die zersplitterte Interessenslage aus volkswirtschaftlicher Sicht erst einmal zu überwinden ist. Dazu braucht es sinnvolle politische Rahmenbedingungen.

Die Digitalisierung im Facility Management ist Teil der Digitalisierung der Bauindustrie, die in der DACH Ländern speziell durch die Digitale Agenda der BRD massiv Wind in die Segel bekommt. Siehe dazu auch die jüngsten gesetzlichen Regelungen zu BIM in Deutschland. Zum Thema BIM gab es im Jahr 2016  49 Millionen Google Hits aus Europa und während der letzten 3 Jahre ein Wachstum von 2500%.

Ing. Peter Kovacs, Vorstandsvorsitzender-Stellvertreter, Facility Management Austria (FMA) Leiter Objektmanagement, MA 34 – Bau- und Gebäudemanagement © Foto: MA 34 – Bau- und Gebäudemanagement

Der Nutzer im Fokus – Aufgabe und Herausforderung für Facility Manager

Gebäude werden in der Regel für Nutzer errichtet. Die Nutzer stehen daher im Fokus des Gebäudebetriebes und damit im Zentrum der Betrachtungen des Facility Managers.

Die Ausrichtung und Orientierung auf den Nutzer ist von der Zielsetzung einer hohen Kunden- bzw. Nutzerzufriedenheit getragen. Diese ist gezeichnet von der Erfüllung von Erwartungshaltungen und wird definiert durch Leistungs-, Basis- und Begeisterungsfaktoren bzw. Anforderungen.

Jedoch konzentrieren wir uns als Facility Manager oft zu stark auf die Lösung, ohne den Bedarf zu wissen bzw. verstehen. Im Sinne „Es geht um das Loch und nicht um den Bohrer“ verkennen wir die wahren Bedürfnisse des Nutzers.

Die Frage „Was braucht der Nutzer, welchen Bedarf und welche Erwartungshaltungen hat er?“, geht mit der Aufgabenstellung zur Definition von Leistungsinhalten und Leistungsanforderungen für FM-Dienstleistungen einher.

Wenn der Facility Manager erkennt, dass der Bedarf, das Ergebnis, die Lösung und der Nachweis, eine Gesamtheit für ein Nutzungs- bzw. Wertversprechen (engl. value proposition) an den Kunden bzw. Nutzer sind, ergibt sich eine Wertschöpfung, die zu einem gemeinsamen Erfolg für beide Seiten führt.

Der Nutzer als „Mensch in der Immobilie“ wird immer stärker auch als Stakeholder definiert und das Facility Management sorgt für eine Atmosphäre in dem er sich wohl fühlt („well-being“). Die Herausforderung für den Facility Manager mit seiner Sozial-, Fach-, Methoden- und Individualkompetenz, ist daher, diese komplexen Aufgaben professionell zu erfassen, zu planen, durchzuführen und zu steuern um eine hohe Kunden- und Nutzerzufriedenheit zu erreichen.

Asc. Prof. (FH) Dipl.-Ing. Christian Huber, Leiter Institut für Facility Management & Immobilienwirtschaft an der FH Kufstein Tirol

Österreich bietet top FM-Ausbildungsangebote

Dass Facility Management ein sehr breites Feld ist, lehrt nicht nur die Alltagserfahrung aller Facility ManagerInnen. Die Professionalisierung in zahlreichen Teildisziplinen muss sich daher auch in der Ausbildung wiederspiegeln, denn die Anforderungen werden immer spezieller. Gerade auch QuereinsteigerInnen oder Berufstätige sollten deshalb stets am Ball bleiben.

Schließlich verlangt der Beruf Facility Manager wahre Multitalente. Umfassendes technisches Fachwissen ist genauso gefragt wie Organisationstalent aber auch Durchsetzungsvermögen, strategisches Denken und effizientes Handeln. All das vermitteln die zahlreichen Angebote am österreichischen Ausbildungsmarkt genauso wie Führungsqualitäten und Kommunikationsstärke. Auch das sind Kernkompetenzen für Facility Manager als zentrale Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner für Kunden und Dienstleister.

Österreich bietet hier sehr gute Bachelor- und Master-Programme, aber auch ausgezeichnete neue Lehrgänge zur beruflichen Weiterbildung – mit und ohne akademischen Hintergrund. Auch im internationalen Vergleich sind wir also sehr gut aufgestellt.