Allgemein bekannt ist, dass bei Geschäftsraummieten bei Verträgen auf unbestimmte Dauer der dreifache Jahreswert des Mietzinses als Bemessungsgrundlage herangezogen wird, während bei einer Befristung jener vervielfachte Jahreswert des Befristungszeitraums – maximal aber das Achtzehnfache des Jahreswertes – heranzuziehen ist. Ob nun das Dreifache oder das bis zu Achtzehnfache des Jahreswerts heranzuziehen ist, kann bei Geschäftsräumen doch einen massiven finanziellen Unterschied ausmachen. Sollte der Vertrag danach in ein unbefristetes Mietverhältnis übergehen, kommen noch drei Jahresmieten in die Bemessungsgrundlage dazu. Maximal kann es daher zum 21-fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage kommen. Von dieser Gesamtsumme ist ein Prozent als Vergebührung zu leisten.

Inhalt als Grundlage

Für die gebührenrechtliche Beurteilung eines Mietvertrages hinsichtlich der Dauer sind die zivilrechtlichen bzw. mietrechtlichen Kriterien eines unbefristeten bzw. befristeten Mietvertrags nicht relevant. Entscheidend ist der Inhalt des Vertrages. Im Grunde gilt es zu beurteilen, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen.

Relevant für diese Beurteilung können etwa die Vereinbarung von (beidseitigen) Kündigungsverzichten oder Vereinbarungen über im Vertrag einzeln genannte Kündigungsgründe sein. Die jüngsten Entwicklungen in der Judikatur lenken nun die Aufmerksamkeit auf die Bestimmung der gebührenrechtlichen Vertragsdauer bei Vereinbarung der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG, wonach der Vermieter berechtigt ist, aus den in den Z 1 bis 16 angeführten Gründen das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen. Die meisten dieser Kündigungsgründe beziehen sich auf den Wohnungsmieter.

Genauere Einschätzung

Die Rechtsprechung des VwGH ging bisher davon aus, dass bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG (bei der Geschäftsraummiete) ein gebührenrechtlich günstiger Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliegt. Diese Auffassung, die darüber hinaus nach wie vor in den Gebührenrichtlinien 2007 Rz 705 festgehalten ist, entsprach der langjährigen Übung. Bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages mit Vereinbarung der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG wurde dieser als gebührenrechtlich unbestimmter Vertrag eingestuft, sodass die Gebühr vom dreifachen Jahreswert berechnet wurde.

Mehrere Bundesfinanzgerichts- und VwGH-Erkenntnisse der letzten Zeit führten zu Verschärfungen bei der Festsetzung der Rechtsgeschäftsgebühr, insbesondere dann, wenn die Finanzverwaltung unbefristete Verträge in bestimmten Fällen gebührenrechtlich als befristete Mietverhältnisse umdeutet oder umgekehrt. Nicht jeder zivilrechtlich vereinbarte Kündigungsgrund ist gebührenrechtlich zu beachten.

Fazit

Bei der nachträglichen Überprüfung von Mietvertragsvergebührungen kann es zu empfindlichen Nachzahlungen kommen. Der ÖVI als Stimme der Immobilienwirtschaft wird sich weiter dafür einsetzen, dass auch dieses maria-theresianische Relikt (wofür ja heute keinerlei Gegenleistung des Staates mehr gegeben ist) endlich aus dem Gesetzesbestand entfernt wird.

TIPP: Prüfen Sie gemeinsam mit dem Vertragsverfasser, ob z.B. durch Einräumung eines sogenannten Präsentationsrechtes des Mieters doch wieder ein gebührenrechtlich unbefristeter Mietvertrag erreicht werden kann – auch wenn er zivilrechtlich befristet ist.